任意売却の流れ

任意売却は、どういう流れで進めるのでしょうか。

一般に住宅ローンの残債がある状態では、不動産の売却をすることはできません。
しかし、残債が残っている状態の売却を任意売却は可能にし、競売の３～４割高い金額で不動産を売却することができます。

放っておけば競売にかけられてしまう状況も生まれますので、今回は任意売却の流れがどのように進むのか、
そして任意売却はいつまでならできるのかを確認していきましょう。

任意売却をする時の流れ

任意売却とは、住宅ローンの滞納が続き、銀行から何度か支払の催促を受けたのち、行えるようになります。（３ヶ月～6ヶ月）
本来であれば、借りたものですから返さなければなりません。
しかし、状況によっては生活を切り詰めても返済を行うのが厳しい事もありますよね。
ここでは任意売却はどのような流れで進んでいくかを説明します。

ステップ１	住宅ローンの滞納
ステップ２	任意売却に詳しい業者に相談
ステップ３	不動産会社と媒介契約を締結
ステップ４	銀行側から任意売却をする許可取得
ステップ５	自宅の売却活動を開始
ステップ６	購入者と売買契約の締結

住宅ローンの滞納
3ヶ月～6ヶ月ほど住宅ローンを滞納した場合、競売か任意売却の判断を迫られるようになります。

任意売却に詳しい業者に相談
不動産会社であれば、どの業者でもできるのですが、任意売却は銀行側との交渉や各種手続きなど専門的な知識が必要になります。
任意売却の実績を持つ不動産会社に頼むのがベストです。

不動産会社と媒介契約を締結
不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります。
どちらも1つの不動産会社のみと契約を行うものですが、両者の違いは専任媒介契約が自分で買主を見つけることができるのに対し
専属専任媒介契約は自分で買主を見つけることが禁止されている点です。
他にも販売活動状況の報告頻度の義務などの違いがあります。

銀行側から任意売却をする許可取得
銀行側が認めてくれない場合、任意売却をする事はできません。
また連帯保証人からの許可も必要になります。

不動産の売却活動を開始
依頼した不動産会社が売り出し価格を銀行側に交渉し、許可が出ればいよいよ売却開始です。

購入者と売買契約の締結
不動産業者が購入希望者を募り、売買する為の条件を交渉します。
購入者が決まれば、買付証明書を発行してもらいます。（買付証明書とはその不動産を購入する意思表示をする書類です）
この買付証明書を元として、返済配当計画書を作成し銀行側との交渉が始まります。
無事、債権者から返済配当が認められれば、売買契約を締結します。

まとめ
任意売却で一番気をつけるべきことは、競売にかけられないようにすることです。
焦って動く必要性はありませんが、滞納が数ヶ月か続き、手遅れになる前に業者に相談し、今度どう動くかを決めていきましょう。